和讯市场| 南京房价最新梯队曝光 你的预算适合买哪里？

　　上半年，各种救市政策层出不穷，楼市成交明显有所改善。根据克而瑞数据显示，6月30个重点城市新房成交1847万平方米，环比上升31%，同比下降38%，降幅有小幅收窄趋势。

　　4月以来，百城新建住宅价格稳中微升，6月百城新建住宅均价16205元/平方米，环比上涨0.04%，房价呈现底部企稳迹象。

　　在南京，数据也有了回升 。7月15日国家统计局发布了6月份的全国70城房价指数，南京新房价格环比上涨0.4%，同比上涨0.6%，在连续下探两个月之后，南京新房价格终于止跌回升。与此同时，6月南京二手房价格环比下跌0.4%，已是连续9个月出现下滑。

　　根据克而瑞数据，价格方面，上半年，南京成交均价36013元/㎡，同比上涨10%。

　　成交均价的上涨，也是有迹可循的。目前南京楼市热度非常集中，地段核心的地方，价格高成交量大，而其余一些非核心的板块，热度就不高，成交量少，这就造成了成交均价的上涨。

　　在疫情、经济大环境的影响下，南京房价相比以前已经有了不少回落，且趋于稳定。

　　目前，南京楼市按价格主要分为三个梯队。以河西、大校场的第一梯队，含装修包均价普遍5万/㎡+，热度居高不下。以燕子矶、雨花核心区为核心的第二梯队，含装修包均价约4万/㎡。以燕子矶、江北核心区、上秦淮、雨花人居森林等为代表的第三梯队，主要以高规划新区为主。还有以栖霞山、尧化门等板块为代表的第四梯队，均价约2+万/㎡。

　　第一梯队：河西、大校场、光华路

　　含装修包均价：5万/㎡+

　　河西、大校场已经是南京公认的楼市第一梯队，尤其是河西，无论是新房还是土拍市场，都备受热捧。而老城东光华路的高门槛，主要是因其主城腹地的地段优势。

　　河西目前在售的新房项目主要集中在河西南，目前区域新房均价约5万/㎡+（含装修包），最新出让的G30、G31地块毛坯限价最高4.7万/㎡，葛洲坝(600068)G29地块，未设毛坯限价，区域价格坚挺。

　　除了7月拍出的三幅地块，目前河西南有8大楼盘，包括嘉璟峰、江宸府、颐和云台源筑、金鼎湾和禧、金茂府二期，纯新盘南湾上府、星叶云墅、金基中北朗樾府，未来河西南将成为河西供应主力军，在楼市遇冷的大环境下，上演了一场“抢豪宅”的火热场面。

　　自南京整个市场降温以来，大校场的热度也回归稳定。区域新房均价约5万/㎡+（含装修包），毛坯均价44902-48000元/㎡。

　　大校场区域是主城难得的可供开发空地，每次土拍大校场从不缺席，因此区域内聚集了一众新楼盘，竞争激烈。近期区域内金基璞悦和园、南宸紫阙等有加推计划，边城G124、奥体建设G121、合肥城建(002208)&保利G01、三金G02等纯新盘均计划下半年上市。

　　老城东光华路周围配套成熟，主要以改善为主。老城东最近一次登上热搜是因为壹城观泓，作为南京首个共有产权房试点项目，项目销售均价为32062元/㎡，因其地段配套和价格优势成为热点。

　　目前，光华路周围在售新盘有南京云上、钟山峰景、玖樾印象，含装修包价格约5万/㎡，首付三成起。区域内纯新盘金基璟樾府，项目由金基、南京交通、东南集团联合打造，预计将于8月首开。今年7月12日，该区域还出让了一幅地块，即老城东G23地块，最终经过1轮底价被金基拿下，楼面地价14614元/㎡。老城东光华路可供开发的土地虽然不多，但近两年来新房项目不少，买房人有不少选择。

　　第二梯队：新玄武、雨花核心区、鼓楼滨江、城北小市等

　　含装修包均价：4-5万/㎡

　　第二梯队的楼盘主要集中自配套比较成熟的地段。

　　新玄武因为天然的地理优势和旧城改造规划而走红，目前有招商局中心·臻境、复地明日之城、玄武宝龙城、紫金悦峯等楼盘在售。招商局中心·臻境新领销许，共50套房源，全装修销许均价46262元/㎡，另有升级装修包4600元/㎡，首付5成起，验资304万元，共有共153组成功报名，中签率约32.7%

　　雨花核心区是指城南两桥区域，位于南站和河西之间，区域楼盘包括金基嘉玥、云上润府、华发美的云筑、中铁龙湖·宸阅府等，此外，区域内还有今年4月22日出让的合肥城建G05地块和今年7月12日刚刚出让的安徽伟星铁心桥G43地块，毛坯限价39000元/㎡。

　　鼓楼滨江新房项目十分有限，整个区域也沉寂了许久。区域内纯新盘金基皓樾府，毛坯限价40950元/㎡，预计四季度上市，户型面积段约120-140㎡，为三房、四房，主打六恒科技住宅，300多套房。项目将打造会所！地块毛坯限价40950元/㎡，预计含包价约5万/㎡。

　　城北小市区域发展较为成熟，区域新盘很少。区域纯新盘长江悦府预计近期首开约72套住宅，含装修升级包放风价约4.5万元/㎡。此外，鼓悦蘭园在售剩余少量房源，户型建筑面积约172-242㎡跃层产品。前期销许均价41860-42109元/㎡。

　　第三梯队：燕子矶、江北核心区、上秦淮、雨花人居森林等

　　含装修包均价：3万/㎡+

　　第三梯队的新房，主要分布在江北核心区、燕子矶、上秦淮等新区板块，背后有规划支撑，区域配套有待完善，凭借高规划受到不少买房人追捧。

　　江北核心区是南京买房一大热点区域，整个江核也被划分为多个板块，约靠近核中核，价格越高。有数据表明，目前江北核心区所有在售以及即将上市的新盘多达二十几盘，还有不断挂牌出让的新地块，区域库存正在不断上升。

　　作为城北板块的主力军之一，燕子矶发展迅速，短短几年时间内华润、华发、仁恒、招商等各大房企相继进驻，区域内聚集了多个新房项目。目前燕子矶在售的新房项目包括宝能滨江府、颐和四季府、华发·四季雅筑等。

　　上秦淮区域环境优越，区域新房偏改善自住。区域内目前两盘在售，金隅华发·紫京四季销许均价33551-34582元/㎡，另有升级装修包2300元/㎡可选；芳原销许均价约34380-37330元/㎡。

　　雨花人居森林范围约6.44平方公里，区域目前几乎还是空白，不少买房人看中是这里靠近河西的区位。

　　第四梯队：栖霞山、尧化门、正方新城、方山等

　　含装修包均价：2万/㎡+

　　栖霞山、尧化门、正方新城、方山等区域以刚需为主，目前均价2-3万/㎡+，首付三成100多万起步。

　　栖霞山板块目前在售楼盘包括上坤·云栖风华璟园、中交保利翠语江岚、华侨城翡翠天域、蓝光雍锦逸境府、山和九著府、山语隽府、山语熙府、山语境府。此外，区域内还有一幅刚刚出让的地块，栖霞山G37地块被栖霞建设(600533)以总价64000万元拿下，楼面地价12589元/㎡。

　　尧化门目前板块内地铁6、7号线（建设中）、14号线（规划中）。尧化门目前在售楼盘有弘阳栖尧美著、融信青澜、苏宁世茂璀璨云著、紫樾府、江悦润府等，均价27778-29687元/㎡。

　　正方新城地处江宁，是以S1号线正方中路站核心的区域。该板块内目前有5家在售项目，包括玖华府、上宸云际、绿地理想城、联发云启、山语春风，均价从2.1-2.5万/㎡不等，最小起步户型低至79㎡。

　　方山板块大学聚集，人文氛围浓厚。区域内在售楼盘包括樾山林语、中海方山印、伟星万科四季光年、远洋万和方山望、五矿澜悦溪山、山和宸园等，加推房源包含山景低密洋房以及高层、小高层多种类型。